花样年“控风险 降负债”成效显著

　　自8月份“三条红线”政策发布以来，房企都投入了“排雷行动”中，促销售，引战投，一片热火朝天的景象。关于控风险，降负债，业内一家中小房企花样年的做法倒是值得学习。 

 

　　1.加快周转——保证企业经营 

　　销售回款在企业的现金流入中占据绝对比重，是补足企业资金流的最佳方式，乐观的回款能在很大程度上缓解企业的资金压力，因此众多房企在控制杠杆率上一致的采取了加快周转的策略，加快回款，增厚权益。部分房企由于前瞻性的布局，土地储备成本处在合理的范围内，出货顺畅，这样房企可以顺畅的通过快周转实现资金的快速回流，进而增厚资本，缓解资金压力。提高周转速度、加快现金回流是企业降杠杆的典型做法，也是最直接的方式，不仅能够缩短运营周期，更快进入下一个项目的开发和销售，加快扩张速度，而且能够相对减少资金占用，降低资金成本，提高项目整体的利润率。 

　　2019年以来，花样年开始回归招拍挂市场，通过快周转的方式提升资金周转效率，实现规模增长。通过对工程节点的强管控，花样年的“拿地-开工”周期缩减至2.7个月，“拿地-开盘”周期缩减至8.2个月。效率加快的同时，销售业绩也进入快车道，根据花样年公告显示，截至2020年11月30日，花样年累计实现合同销售金额约431.68亿元，同比增长41.5%，完成全年目标450亿的96%。 

　　2.引进战投或出售部分项目股权 

　　在杠杆率高企，融资端开口紧缩，融资成本走高的背景下，引进战投或出售部分项目股权，不仅能为企业带来资金助力，更使杠杆率得到有效降低。 

　　近期，花样年与中融国际信托签订战略合作协议，以人民币8亿元向花样年附属公司收购项目公司70%股权。项目公司主要从事开发位于深圳市东部大鹏新区北端葵涌街道葵丰社区的物业项目。 

　　曾有媒体质疑，此为花样年“通过售卖项目的方式回血”，这样说，并不是完全错误，但花样年的做法又比单纯的卖既有项目更加聪明。根据花样年回应，项目系公司下属旧改项目，出售项目可以为公司提供超过6.87亿元的收益。与单纯的卖既有项目不同，将远期的“旧改项目”变现成为近期的“现金流”无疑是一种高明的“时空腾挪术”；众所周知，“旧改项目”有着“长周期，高利润”的特点，如果可以通过股权调整方式实现短期变现，对企业而言，无疑是一种“提前锁定利润”的方式。目前，花样年已经通过此种方式完成了深圳龙华玉石项目的提前变现。据花样年董事局主席潘军介绍，仅引入平安不动产的投资，就足以覆盖项目的前期成本，提前实现收益。据悉，目前花样年在大湾区拥有46个城市更新项目，其中27个位于深圳。 

　　3.轻资产——优势互补 

　　很多房企的杠杆率提升的很大原因在于土地成本较高，占用资金较多。而轻重资产的资源优势互补，而且可以有效的降低经营风险和杠杆率。自2016年以来，花样年提出“轻重并举”策略，目前花样年拥有全球最大的社区服务平台。根据花样年2020年半年报显示，2020年上半年，花样年社区业务为公司贡献了近30%的营业收入，且近几年一直维持着这一水平，起到了“业绩定舱石”的作用。 

　　4.投资策略——精准投资 

　　部分房企在投资上也越发趋于谨慎，量入为出，投资的标准也在不断提升。对于投资土地的选择，花样年也有自己的一套标准。2019年以来，花样年提出了“5+N”的投资策略，坚定看好一线城市和强二线城市都市圈，并在2020年上半年逐渐取得成效。得益于前期的精准布局，2020年上半年，花样年长三角都市圈的业务取得显著突破，销售业绩57.43亿元，同比增长48%，在各区域销售占比中达到32.8%，与成渝都市圈及其他都市圈形成三足鼎立的局面，极大地降低了公司因个别区域市场遇冷而导致业绩下滑的风险。 

　　对于后续的投资，花样年集团表示，我们不需要通过继续提高杠杆去公开市场抢地，而是依靠“三架马车”一起发力：一是加速已有的确权土储的去化，尽快将其转化为可售资源；二是加速城市更新项目的转化和拓展，补充高利润项目；三是通过招拍挂获得快周转项目，把流速和规模做起来。 

　　5.建立现金流计划管理体系——事前防控，动态监管 

　　自2019年花样年提出“重投资、稳财务、强运营”以来，公司建立了现金流计划管理体系，动态推演全项目现金流变化，掌握各项目动态，及时识别风险并制定应对措施。同时，建立企业各项目动态模拟模型，掌握各项目的成本、收益、现金流情况，根据企业内外部环境变化及时调整策略，降低风险发生概率或将风险损失降到最低。 

　　通过流程精细化、运营高效化等措施，实现提质增效和有质量的增长，销售管理费用与收入比率持续由2017年的16.2%下降至2020年上半年的9.2%；销售管理费用与销售额比率更是降至2020年上半年的4.9%。